Апартаменты и сьюты на Шелепихе без права прописки

МФК «Новая Пресня» строится в Пресненском районе, рядом с развивающимся центром Москва-Сити. Адрес комплекса: Причальный проезд, владение 8. Реализует проект компания «Конти». К началу строительных работ застройщик приступил в первом квартале 2014 г. Срок сдачи ЖК — конец 2015 года. Ближайшие метро - «Фили», «Полежаевская». В перспективе — к 2015 году — будет открыто метро «Шелепиха» в 500 м.

Комплекс располагается в месте с хорошей транспортной доступностью. В километре от строящегося МФК «Новая Пресня» находится ТТК, уличную сеть микрорайона с которым, связывает развязка построенная в 2013 г. Здание девятиэтажное. Строится по кирпично-монолитной технологии. В здании запроектирован подземный паркинг. Первые этажи МФК будут отведены под коммерческие помещения, офисы, инфраструктурные объекты, торговые заведения, кафе и объектов сферы бытовых услуг. Предусмотрено озеленение и благоустройство придомовой территории.

Микрорайон «Шелепиха», в котором строится комплекс «Новая Пресня», имеет необходимые инфраструктурные объекты. Здесь есть школы, детские сады, медучреждения, магазины. До ближайшего детского садика — 300 м. До супермаркетов, аптеки, отделений банков — 500 метров.

По генплану столицы к 2025г. микрорайон преобразуют в целый жилой кластер.

Покупателям предлагаются помещения формата – сьют и апартаменты.

Что такое - «сьют»?

Сьют – это помещение для комфортного проживания, аналог квартиры или гостиничного номера. Особенность сьютов - в возможностях гостиничного сервиса, который предоставляется их жителям. В МФК «Новая Пресня» представлены сьюты площадью от 24 до 65 квадратных метров. Передаваться покупателям жилые помещения будут с отделкой под ключ.

Что такое - «апартаменты»? Чем же апартаменты отличаются от обычных квартир, какие возможные преимущества или сложности получит их приобретатель?

Остановимся на этом вопросе более подробно.

Апартаменты – эксклюзивный продукт на рынке недвижимости. По закону это нежилое помещение и прописаться в нем нельзя, однако в Москве этот вид недвижимости вытесняет квартиры.

На российском рынке недвижимости апартаменты в многофункциональных комплексах появились относительно недавно. Впервые такой вид недвижимости предложил комплекс «Москва-Сити»: продажи начались в 2006 году, а минимальная стоимость составляла $8 тыс. за квадратный метр. Апартаменты, это объекты, появляющиеся чуть ли не в самых лучших местах, такое жилье всегда кажется очень интересным, но есть одно "но": купить можно, а прописаться - нет. Действительно, после первой волны интереса и ярко выраженного спроса на апартаменты высшего ценового уровня, например, в «Москва-Сити» на рынке стали появляться помещения этого формата в более низких ценовых категориях, вплоть до экономкласса. Вот тут-то и начали на поверхность вылезать проблемы, поначалу недооцененные участниками рынка и покупателями, но об этом - ниже. Понятие «апартаменты» в российском законодательстве имеется, оно обозначает номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат и имеющий кухонное оборудование. Целевое назначение таких объектов - не постоянное, а временное проживание. Соответственно, и зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) в апартаментах нельзя.

В настоящее время на первичном рынке премиальной недвижимости находится порядка 990 квартир и 690 апартаментов, за первое полугодие реализовано 170 квартир и 100 апартаментов на «первичке», что соответствует 40 тыс. кв. м. Средняя площадь продаваемых квартир составила 150 кв.м, апартаментов – 125 кв.м.

Главной предпосылкой появления данного формата на российском рынке является высокая прибыльность и окупаемость комплекса, в котором помимо офисов, торговой составляющей и гостиницы предусмотрены апартаменты. При этом разрешительная документация оформляется только на нежилой фонд.

Апартаменты на продажу представляют собой квартиры без права прописки, так как юридически они относятся к нежилой недвижимости. Такова особенность российского рынка. На зарубежных рынках апартаменты (serviced apartments) представляют собой квартиры с гостиничным обслуживанием. В рамках ряда российских проектов гостиничное обслуживание в апартаментах также предусматривается, однако в большинстве планируемых проектов они будут представлять собой аналог обычного жилья без права прописки.

Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно. Довольно часто апартаментами называют помещения не только нежилые, но и без права собственности. Например, дом строится там, где ему ни по каким нормативам находиться нельзя - в природоохранной зоне. Или застройщик сам право собственности имеет, но покупателю не передает - с необъясняемыми целями. Даже с учетом того, что помещение оформляется в долгосрочную аренду - на 25 лет, 49 - этот юридический статус нельзя считать полноценной заменой права собственности. Подразумевается, что покупатель объекта не будет интересоваться темой продажи своего имущества, передачи его по наследству своим детям. Либо, что более реально, апартаменты приобретет юридическое лицо с целью сдавать в аренду или использовать как корпоративную квартиру - для мероприятий, деловых переговоров и т.п.

На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктуры, обязательные для жилых объектов. При этом на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в несколько раз больше, чем стандартных квартир. Столь бурный рост сегмента понятен – для девелопера это возможность строить жилье, не меняя вид разрешенного использования «нежилых» участков и не внося соответствующие изменения в генеральный план развития города, проект планировки и т.п., что требует значительных затрат ресурсов и не всегда возможно. Дополнительные плюсы для девелопера – в отношении апартаментов действуют пока менее строгие санитарные нормы (например, по инсоляции) и фактическое отсутствие требований по созданию социальной инфраструктуры (детские сады, школы и т.д.).

Обилие услуг, разумеется, не бесплатных, неизбежно сказывается на эксплуатационных расходах. Впрочем, расходы на содержание апартаментов компенсируются тем, что их покупка обойдется дешевле, чем покупка обыкновенной квартиры аналогичной площади: как правило, стоимость апартаментов меньше на 15—20%, в некоторых случаях разница может составлять 30—40%. Снижать цену девелоперы готовы за счет особого юридического статуса апартаментов, который устраивает далеко не всех покупателей.

Однако существует ряд моментов, которые могут в перспективе поставить под сомнения выгоды от приобретения апартаментов. В частности, отсутствие возможности постоянной регистрации, высокие (по тарифам для нежилой недвижимости) коммунальные платежи, сложности при получении ипотеки и т.п.

Дополнительные поводы для беспокойства потенциальным владельцам апартаментов может принести повышение налога на недвижимость. Если для жилья обсуждаемая ставка – 0,1 - 0,2% и предполагается наличие необлагаемой социальной нормы жилья, то для нежилых помещений обсуждается ставка в 0,5% от кадастровой стоимости объекта при отсутствии каких-либо льгот, что заметно скажется на расходах собственников объектов коммерческой недвижимости. Самое же интересное в том, что, продажи апартаментов не регулируются 214-ФЗ, даже если покупатель заключает договор долевого участия. К сожалению, нынешние российские реалии не позволяют сказать, что собственник недвижимости защищен на 100%. Отобрать имущество можно по десяткам оснований - земля требуется для городских нужд и т.п. Предусмотрена ли для владельцев апартаментов компенсация? Если да, то кто и как рассчитает ее? Опыт показывает, что размеры выплат в подобных случаях всегда оказываются меньше реальной рыночной стоимости.

Кроме того, владельцы апартаментов не имеют права на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц (максимально это 260 000 руб.) при покупке недвижимости. А при продаже апартаментов, в отличие от жилья, собственник обязан уплатить НДС.

Как прописаться в апартаментах?

Предположим, так сложилось, что квартира вашей мечты носит не совсем привычный русскому человеку статус «апартаменты». Главное отличие подобной квартиры в том, что в ней нельзя прописаться. Кроме того, застройщик не обязан обеспечивать жильцов инфраструктурой. Связано все это с тем, что апартаменты не считаются постоянным жильем. Отсутствие прописки, конечно, создает определенные проблемы - например, нельзя ходить в муниципальную поликлинику, устроить ребенка в принадлежащую городу школу или детский сад, однако для состоятельных людей это вряд ли стоит считать серьезным сдерживающим фактором. Более того, статус нежилья позволяет избежать многих ограничений. К примеру, многие владельцы бизнеса сегодня хотели бы жить и работать в одном помещении, но устраивать офис в жилых квартирах запрещено. Здесь - пожалуйста.

Иногда такой вариант может быть действительно весьма удобным – например, когда позволяет жить и работать в одном здании. Ведь если открыть офис в жилой квартире нельзя, то оборудовать апартаменты в бизнес-центре – вполне. Значительная часть строящихся сегодня в столице площадей в объектах с апартаментами – более трех четвертей – заявлена к вводу до конца 2016 года.

Ну а если вы все же твердо решили перевести свои апартаменты в жилой фонд – для этого вам придется собрать следующий пакет документов:

Документы для перевода апартаментов в жилой фонд:

1. Документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники либо нотариально заверенные копии).
2. Заявление собственника (то есть вас) о переводе помещения.
3. Техническое описание и план помещения, техпаспорт.
4. Поэтажный план всего дома.
5. Если вы задумали перепланировку (что весьма популярно, когда речь идет об апартаментах), необходимо будет предоставить подготовленный проект.

Многие застройщики активно продвигают идею, что, после того как все апартаменты в комплексе будут распроданы, дом можно перевести в категорию жилого. Однако на практике реализовать это практически невозможно — скорее это ход для привлечения покупателей. Имейте ввиду.

Наши застройщики пока не умеют строить качественные объекты с апартаментами. Если квартира достойна размещения в журналах, посвященных декору, то ее можно назвать апартаментами. Интерьеры должны быть скорее классическими - к минимализму, стилю техно это слово вряд ли применимо. И уж подавно нельзя называть апартаментами новостройку в состоянии голого бетона или только что

расселенную коммуналку. Зачастую в московских проектах апартаментная часть мало чем отличается от обычных нежилых офисов. Вопросы с обслуживанием, предоставлением дополнительных услуг, внутренней отделкой общественных зон и самих апартаментов, удобство инфраструктуры в комплексе в большинстве случаев не прорабатываются. Поэтому вряд ли в таких комплексах будет удобно жить, к тому же владеть имуществом, которое не подпадает под нормы защиты, относящиеся к жилью, в нашей стране просто опасно.

Несмотря на отсутствие возможности получения прописки, готовы ли вы приобретать апартаменты на Шелепихе?

Да, прописка у меня и так есть. Как вторую недвижимость.

Наверное, регистрация уже неплохо для начала.

Скорее нет, если только работа недалеко будет.

Однозначно - нет, аренда на 49 лет а не полноценная собственность мне не нужны.

А мне - все равно.

Результаты

Архивы голосований